Les options de prêts
- Avantages : Vous modifiez de vous même votre échéance à la hausse comme à la baisse afin de suivre le rythme de vos finances. Une possibilité d'agir sans contrainte sur le coût total de votre emprunt .
- Inconvénients : Certaines banques vous font payer cette option , soit sur le taux d'origine, soit par des frais perçus à chaque opération. D'autres, imposent des modulations trop faibles pour être performantes.
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La majorité des contrats à taux révisable dispose de cette option.
- Avantages : Elle a pour effet de vous sécuriser en cas de forte hausse.
- Inconvénients : Ne pensez pas fixer le taux révisable qui vous est appliqué au moment de votre décision. Il sera recalculé sur la base d'un indice de référence majoré d'un pourcentage précisé au contrat.
Notre avis:
Une option peu convaincante pour les révisables capés : Si vous êtes influencé par une forte baisse, le taux que vous fixerez sera supérieur au taux révisable qui vous est appliqué au moment de votre décision. De même, en cas de forte hausse, le taux fixé sera supérieur au taux plafond de votre contrat. En revanche, cette option peut se justifier pour un révisable sans buttoir à la hausse . Cependant, le taux que vous fixerez sera supérieur à celui qui vous est appliqué au moment de votre décision et dans ce cas, ce sera uniquement un pari pour préserver l'avenir.
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Associer différentes solutions, C'est le principe du « sur mesure » Nos conseillés sont capables de mixer un taux fixe avec un révisable, de diviser un prêt en 2 phases de remboursement, d'associer judicieusement différentes options, d'anticiper vos futurs choix et ainsi de vous proposer une solution intelligente, conforme à vos exigences.
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- Avantages : Cette technique du « sur mesure » permet de soulager les charges des premières années lorsqu'un ou plusieurs prêts de durées différentes intègrent le financement.
- Exemple :
CEL sur 4 ans : 150 € x 4 ans
Principal sur 15 ans : 300 € x 4 ans puis 450 € x 11 ans
Cumul constant : 450 € x 15 ans
Les chiffres énoncés n'ont de valeur que pour une meilleure compréhension de l'exemple
- Inconvénient : Cette option interdit dans beaucoup de contrats « l'option modulation d'échéance»
Notre avis:
Une adaptation de remboursement qui permet, au delà dont du confort de trésorerie qu'elle procure, de raccourcir la durée de remboursement du prêt principal et ainsi de bénéficier d'un meilleur taux.
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Bien que les banques proposent des durées jusqu'à 30 ans , la durée effective d'un emprunt en France est inférieure à 10 ans . La mobilité professionnelle, les événement familiaux, les rentrées d'argent mais aussi les envies sont les principaux facteurs entraînant une revente avant le terme de l'emprunt. Emprunter sur 25 ou 30 ans, c'est augmenter un budget pour acheter la pièce supplémentaire qui plus tard fera défaut. C'est aussi préserver un pouvoir d'achat grâce à une mensualité proche d'un loyer.
Notre avis:
Pour ces choix, nous préconisons une « option modulation » qui permet de raccourcir la durée restante en cours de remboursement et ainsi, d'agir sur le coût total de l'emprunt.
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Durant la période de franchise totale, de 12 à 36 mois, seule l'assurance est prélevée. Le paiement de l'amortissement est différé et les intérêts sont reportés sur le capital emprunté . La mensualité sera déterminée qu'en fin de période de franchise.
- Avantages : Option très prisée par les investisseurs dans le neuf locatif qui ne souhaitent pas supporter des flux de trésorerie durant la construction et tant qu'un premier locataire n'est pas dans les lieux.
- Inconvénient : Le fait de reporter les intérêts sur le capital emprunté entraîne un coût final plus élevé.
Notre avis :
Une solution pour les investisseurs qui recherchent un confort de trésorerie. Pour eux, le surplus d'intérêts dû par cette franchise est fiscalement déductible du revenu foncier. En revanche, l'option est difficile à obtenir pour la construction d'une résidence principale .
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- Avantages : Les intérêts diminuent proportionnellement à votre remboursement partiel , soit par une baisse de votre échéance tout en conservant la durée restante, soit par une diminution de la durée en conservant la même échéance.
- Inconvénients : La majorité des contrats précise que cette opération n'est possible que par tranche minimum de 10 % du montant de votre emprunt initial, ce qui en limite les fréquences. Pénalités de remboursement basées sur la somme de 6 mois d'intérêts du montant remboursé.
Notre avis :
Une opération judicieuse lorsqu'elle est pratiqué au cours des premières années. Vérifiez la part d'intérêts de votre échéance avant de décider d'investir votre épargne. Peut être que la rémunération d'un placement est plus rentable. Quant aux pénalités, nous négocions systématiquement une exonération.
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